近鉄不動産なんでもQ&A

不動産有効活用

土地賃貸

Q

ロードサイド商業店舗で事業用定期借地を利用する場合と建設協力金方式を利用する場合のオーナー側のメリット・デメリットは何ですか

A

事業用定期借地権方式の場合のオーナー様の

メリットは

・投資が少なく、安定した収入が得られる

・期間満了後は更地で返還される

デメリットは

・建設協力金方式に比べテナントからの賃料が低くなる。(テナントが建物建設費を負担するため)

建設協力金方式の場合のオーナー様の

メリットは

・地主が建物を建設するので相続税対策になる。・地主が建物を建設するため、テナントの投資コストが抑えられ賃料が事業用定期借地方式に比べ高くなる。

デメリットは                                    ・テナントが撤退した場合の空室リスクがある。等があげられます。

いずれの方式を選択するかは、オーナー様側の事業目的等により異なります。

※建設協力金方式とはテナントからの建設協力金を建設費に充当しオーナーが建物を建設。オーナー様は毎月の賃料からテナントに協力金を無利息で返済する方式をいいます。

Q

土地賃貸をしたいが将来土地が戻ってくるかどうか不安、良い方法がありますか

A

定期借地権に基づき土地賃貸されますと期間終了時に必ず土地が戻ってきます。定期借地について詳しく説明いたします。

建物所有を目的として土地を賃貸した場合、借地借家法が適用されます。借地借家法には普通借地権と定期借地権があります。

定期借地権および事業用定期借地権に基づき契約をすれば、契約期間の自動更新および増改築、再地区による期間延長はなく、契約期間終了時には確実に土地は返還されます。

期間・用途の違い等により次の契約形態があります。

①定期借地権(借地借家法22条)

主に住宅として活用する際に利用されます。借地期間は50年以上、用途制限はありません。

②事業用定期借地権(借地借家法23条)

主にロードサイド商業店舗として活用する際に利用されます。借地期間は10年以上50年未満、用途は住宅以外の事業の用に供する建物に制限されます。

③建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)

借地権設定後30年以上経過した日に建物を借地人(建物所有者)が賃貸人に相当の対価で譲渡することにより、消滅する借地権です。主に長期耐用性を持つ建物として活用する際に利用されます。借地期間は30年以上、用途制限はありません。                 

建物賃貸

Q

土地を活用し建物賃貸を行いたいが、どのような事業方式がありますか

A

事業受託方式、建設協力金方式、等価交換事業方式があります。

事業受託方式とはオーナー様が事業資金を負担され、事業提案・建物建設から管理までのすべてをパートナー会社のノウハウを利用しつつ、パートナー会社に任せる事業方式をいいます。

建設協力金方式とはオーナー様がテナントから建設協力金という名目で、建築費相当額またはその一部を無利息で借り、その資金を建築費に充当し、賃貸開始後、賃料から協力金を差し引いて返済する方式をいいます。

等価交換方式とはオーナー様が土地を提供、パートナー会社が建設資金を出資して、両者が出資額に応じ土地付区分所有建物を取得する方式をいいます。

土地を手放さず建物を賃貸したいとお考えのオーナー様には、事業受託方式または建設協力金方式が適しています。必要なら土地の一部を手放しても良いというお考えのオーナー様には等価交換方式という方法がございます。                                いずれの事業方式を選択されるのが活用方法として、適切かはオーナー様の事業目的、敷地規模、立地性、収益性から総合的に判断してご提案いたします。

Q

竣工後の賃貸建物の運営管理についてはどのような方法がありますか

A

オーナー様自ら運営管理される以外に、パートナー会社に一括して建物を賃貸するサブリース方式、パートナー会社に運営管理を委託する管理委託方式があります。

サブリース方式は空室が発生しても毎月一定額の賃料が得られます。

管理委託方式はパートナー会社または管理会社がオーナ様に代わり賃貸経営にかかわる諸業務を行います。オーナー様の賃貸収入は空室により変動します。

サブリース方式および管理委託方式を選択された場合、オーナー様は賃貸管理の煩わしさから解放されます。

Q

建物賃貸にはどのような契約形態がありますか

A

主に普通建物賃貸借契約、定期建物賃貸借契約があります。

普通建物賃貸借契約は法定更新のある借家契約です。建物賃貸人が解約するには正当事由が必要です。

定期建物賃貸借契約は期間の定めのある建物の賃貸借契約でかつ契約更新がなく期間が終了すると建物が戻ってきます。賃貸人は借家人に対し、契約更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明する義務があります。

賃貸借期間が終了すると、確実に賃貸借が終了する、定期建物賃貸借契約による契約形態が最近では増えております。

相続対策

Q

相続税を減らすためには、どうすればよいでしょうか

A

まず不動産の課税価格を減らすことです。

土地の課税価格を減らすには賃貸建物を建設し、「貸家建付地の評価
減」を受けること。および「小規模宅地の評価減」を受けることです。

貸家建付地の評価減

貸家建付地の減額割合 = 借地権割合 × 借家権割合

例えばその地域の借地権割合が80%、借家権割合が30%の場合 1-(0.8×0.3)= 0.76 となり76%減額されます。

計算例 評価額5,000万円の場合 賃貸建物を建設することで5,000万円 × 0.76 = 3,800万円まで評価額を下げることができます。

小規模宅地の評価減 貸付事業用宅地は合計200㎡までの評価額が50%に軽減されます。条件として相続人が引き続き貸付事業を行う場合に適用されます。

その他、借入金で建物を建設すれば、相続時に残った債務は相続財産から差引くことができます。

売却

Q

土地・建物を売却するときにはどのような税金がかかりますか

A

土地・建物を売却して利益(譲渡益)が出ると、利益に対して所得税・住民税がかかります。

土地・建物を売却した年の1月1日時点で5年超所有していた場合は、「長期譲渡所得(所得税15%、住民税5%)」、  

5年以下の場合は「短期譲渡所得(所得税30%、住民税9%)」となります。

具体的には譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りの金額に一定の税率をかけて算出します。

計算例 譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得金額

長期譲渡所得  譲渡所得金額×20%(所得税+住民税)=税額

短期譲渡所得  譲渡所得金額×39%(所得税+住民税)=税額

※売却した土地・建物の取得価格と、購入時に支払った仲介手数料、印紙税、司法書士への手数料等が取得費として差し引くことができます。   

税金

Q

更地に賃貸マンションを建てた場合、固定資産税、都市計画税の税額はどうなりますか

A

賃貸マンション等住宅を建設することにより、土地および新築建物の固定資産税および都市計画税は軽減されます。

土地については

1戸あたり200㎡までの部分は固定資産税は評価額の6分の1に、都市計画税は評価額の3分の1に減額されます。

200㎡を超える部分は固定資産税は評価額3分の1に、都市計画税は3分の2に軽減されます。

建物については

一般の住宅は新築から3年間(長期優良住宅は5年間)また3階建て以上も中高層耐火構造の建物は5年間(長期優良住宅は7年間)1戸につき120㎡までの部分の税額が2分の1に軽減されます。

この軽減特例を受けるには住宅部分が全体の2分の1以上、賃貸住宅の床面積が40㎡以上280㎡以下等が条件となります。

その他

Q

駐車場開設後のトラブル対応は

A

24時間体制にて対応いたします。また、清掃などの管理業務も弊社が責任をもって行います。土地オーナー様には、わずらわしい手間も一切発生しません。

Q

駐車場開設する場合の機器設置費用・運営費用を教えてください

A

時間貸し駐車場・駐輪場を開設するにあたっての機器設置費用、運営上必要なランニングコストは弊社が負担いたします。(※建物解体・アスファルト舗装は土地オーナー様のご負担とさせていただきます。「要相談」)

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