不動産仲介・鑑定

Q&Aで解決しない場合

売買取引

Q

物件を売却するには何から始めればよいですか？

A

まずは最寄の営業所までご連絡ください。地域に精通した担当者が物件の価格査定を行い、売却についてのアドバイスを差し上げます。

Q

価格査定とはどのような事をするのですか？

A

周辺の取引事例や公示価格（国土交通省が発表する全国の土地価格の基準）、路線価などを基に、物件の特有事項(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境、都市計画法上の制限など)を考慮して、概ね３ヶ月以内に売却が可能な金額を適正な市場価格として算出します。また、査定にあたっては当社査定システムを活用した「机上査定」と、現地調査を伴った「訪問査定」という２つの方法で行っております。

Q

現地調査とはどのような事をするのですか？

A

物件のより適切な価格を算出するために現地へ足を運び、その個別的な要因（間口、奥行き、給排水設備、間取り、日照）や環境条件（最寄り駅や買い物先までの距離、街路や住宅の配置状況）を調査いたします。一戸建て住宅の場合は敷地と建物について調査いたしますが、マンションの場合は、室内のほかに共用部分（廊下やエレベーター、駐車場等）も調査いたします。

Q

仲介会社によって査定額が違うのはなぜ？

A

基本的には取引事例や公示価格・路線価を基に、特有事項を考慮して算出を行いますが、各社独自の査定システムの利用や得意とする地域等もあり、価格差が生じていると考えられます。

Q

依頼者以外が所有している不動産でも価格査定をしてもらえますか？

A

もちろん可能です。ご事情を配慮して査定をさせていただきますが、所有者様がご了解の上、査定をさせていただける事が望ましいです。

Q

売却する物件に住みながら売却はできますか？

A

問題ございません。多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

Q

物件を売り出すまでにどのような過程があるのですか？

A

まず、お客様の売却希望条件（売却希望価格、売却希望時期、引渡希望時期等）と当社の査定価格とを合わせて、売出価格を決定させていただきます。売出価格が決まれば媒介契約を締結していただき、その後、販売・広告活動を幅広く実施いたします。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がございます。指定流通機構への登録義務や営業活動の報告義務、また、販売の代理や購入者の探索規定に違いがございます。詳しくは営業担当者へご確認ください。

Q

売却依頼後、どのような販売・広告活動をしてくれるのですか？

A

指定流通機構（レインズ）への物件登録や当社ＨＰへの掲載をはじめとし、新聞折込チラシや住宅雑誌・ホームページへの掲載により広く物件情報を発信するほか、ダイレクトメールや手撒きチラシなどによる効果のある地域への情報発信も並行して実施します。
また、オープンハウスの開催により購入希望者に建物内部を実際にご覧になって頂くことも早期売却への施策として有効です。
近鉄グループや提携不動産会社との情報共有によるネットワークの活用により早期の売却に努めてまります。

Q

今すぐ売却して現金化する事は可能ですか？

A

買い取り専門業者をご紹介いたします。しかしながら、概ね適正市場価格の６－７割の金額となる事や物件によっては買い取りが出来ない場合がございます。

Q

売却に必要な諸経費や税金は何がありますか？

A

主な費用として、仲介手数料、契約書に貼付するの印紙税や抵当権の抹消費用などが必要となります。
売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等が別途かかる場合がございます。
また、場合によっては敷地の測量費も必要となるケースがございます。

Q

仲介手数料を支払うタイミングはいつですか？

A

原則、契約成立時と引き渡し時に報酬額を半金ずつ頂戴する事となります。また、あくまで成功報酬となりますので、契約が成立しない場合にお支払いただく事はございません。

Q

重要事項説明で聞くべきポイントは何ですか？

A

その名のとおり、重要な事項の説明となりますので全てがポイントとなります。
説明事項は大きく分けると以下の３つとなります。
①対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
②取引条件に関する事項
③その他の事項
物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただく事が重要事項説明ですので、不明点を残さないよう気兼ねなくご質問ください。

Q

購入に必要な諸経費や税金は何がありますか？

A

主な費用として、仲介手数料、契約書に貼付する印紙税の他、物件の所有権移転に伴う土地・建物の登録免許税や司法書士報酬などが必要になります。一般的に、物件価格の他に価額の７～10％の諸費用が必要といわれています。

Q

購入に自己資金はいくら必要ですか？

A

収入等の条件により返済が可能であれば、住宅価格の100％まで借入は可能であり、あわせて諸費用分も借入を行うことができます。

Q

家のローンが残っていますが、買い換えることは可能ですか？

A

問題ございません。しかしながら、新たに融資を利用する場合、返済可能枠に現在のローン残額が含まれてしまいます。よって、売却価格によっては新たに融資が利用出来ないケースがございます。金融機関毎に規定の違いもございますので、詳しくは営業担当者よりニーズに沿った提携金融機関のご紹介をさせていただきます。

Q

物件見学で確認すべきポイントは？

A

物件購入に際して何を重視されるかにより、確認すべきポイントは様々です。日当たりを重視される場合は昼だけでなく、朝、夕方等、時間を変えて見学されることをお勧めします。通勤アクセスを重視される方は、物件だけでなく最寄駅までの所要時間や電車の発着本数も併せて確認しましょう。営業担当者がニーズに沿った物件見学をご案内いたします。

Q

売買契約締結後、ローンの審査が通らなかった場合に契約の相手方に対し違約金などを支払う必要はありますか？

A

原則ございません。一般的に契約条項として「ローン特約」というものを設定します。ローン特約とは融資利用者の落ち度無く、融資承認が得られない場合に契約を白紙に戻すという条項です。

賃貸借取引

Q

期間を限定して賃貸する事は可能ですか？

A

可能です。定期賃貸借契約という方法で、期間を定めて賃貸を行います。

Q

連帯保証人を立てる事ができませんが入居は可能ですか？

A

原則は必要ですが、保証人代行契約も可能です。詳しくは最寄の営業所へお問合せください。

Q

賃貸借契約期間の満了が近づいてきましたが更新にあたり何か手続きは必要ですか？

A

継続入居を希望される場合、更新のある契約においては更新手続が必要になります。 お手元に更新手続に関する書面が届かない場合、営業担当者へご連絡ください。

Q

敷金・礼金とはどのようなものですか？

A

敷金とは原状回復費用や賃料等の未払い、その他支払いを要する事象の担保として、貸主様が預かる金銭です。通常、退去時に必要事項分の差し引き後の金額が返還されます。
礼金とは貸主様に対して契約締結の謝礼として支払う金銭です。敷金とは異なり、解約や契約終了時も返還されません。

Q

火災保険に加入する必要はありますか？

A

借主様にご加入いただく保険は、原則、借主様を起因とする失火や爆発の場合の補償であり、落雷・類焼・放火による損害等は補償対象外となります。よって、貸主様ご自身での建物の火災保険にご加入いただく事による保険対応が必要となります。

事業用・収益物件

Q

投資用不動産とは？

A

投資用不動産とは、賃料収入を目的とした不動産の購入を意味します。

Q

投資用不動産とはどのようなものですか？

A

投資用不動産とは賃料収入を目的とした不動産の購入を意味します。マンションの一室からビルの一棟など、規模や種類は様々です。ミドルリスク・ミドルリターンの景気に左右されにくい「住居系」から、ハイリスク・ハイリターンの「オフィス系」など、投資対象となる不動産は多様に分類されています。

Q

不動産投資の特徴は何ですか？

A

収益力と収益安定のバランスが良いところが特徴です。物件選びによっては、定期的かつ安定して長期に渡り賃料収入が得られます。また、金融機関からお金を借りて不動産を取得する事もできることから、少ない自己資金で始める事も可能です。

Q

どのようなメリットがありますか？

A

家賃収入を得られる事が１番のメリットです。その他には、相続税や固定資産税の対策として、財産評価を下げるために「収益用不動産」を所有する事があげられます。その他、不動産所得の赤字によって所得税が節減される事も考えられます。

Q

どのようなリスクがありますか？

A

不動産投資の収入は基本的に「家賃収入」と「売却収入」です。「家賃収入」が得られなくなるケースとして火災や地震による建物の消滅をはじめ、事件などによる入居率の低下、周辺の環境変化や競合物件の出現などが考えられます。また、売却時の価値を保つために、老朽化による修繕コストも必要です。その他、金利や税制の改正による支出面の負担もリスクとなります。

Q

リスクは回避できますか？

A

不動産投資のリスクを避けるために、複数の収益用不動産を保持する事が考えられます。１つの不動産の賃貸事業が滞ったとしても、その他の収益用不動産でカバーできるようにリスクを分散しておきます。例えば、景気の動向に左右されやすいオフィス系の収益用不動産を持っていた場合、景気に左右されにくい住居系の収益用不動産を合わせて持っておく事などの対策があります。

Q

利回りとは何ですか？

A

一般的に広告などで目にする利回りの数字は「表面利回り」と呼ばれるもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しています。あくまで参考の目安として用いられています。資産運用の際に使用される指標は「ネット利回り」と呼ばれ、投資物件の経営に関わる管理費、その他経費を差し引いて算出します。
【ネット利回り】＝｛［年間賃料収入］－［支出（修繕費、保険料、固定資産税等）］）｝÷［物件購入価格］

Q

区分所有の投資の特徴は何ですか？

A

マンションを所有される際、一棟まるごとではなく、住人それぞれが部屋を所有する一般的な形態を区分所有といいます。中古の分譲マンションでも、周辺環境などの利便性や南向き、角部屋などの条件が揃っているものは、借り手がつきやすく空室率も低下し、安定した家賃収入が望めます。その他、物件を取得する場合の重要な判断材料としては、建物の管理状態、管理組合や委託の管理会社がきちんとしたメンテナンスを行っているかを知る事も大切になります。売却時においては一棟買いよりも購入対象者が広がる事から、流通性が高い事も特徴です。

Q

物件を選ぶ際のポイントは何ですか？

A

どのくらいのリターンを希望するか、どのくらいのリスクを許容できるかが判断の基準となります。リスクを抑えたければ住居系として、投資に絞るのであれば区分所有などを中心に選びます。賃貸事業を展開してさらに収益を上げていきたいという方であれば一棟買いがおすすめです。

Q

融資を受けるメリットは何ですか？

A

大きな金額を投資して大きく得たリターンから元金と利息を返済し、自己資金だけで投資したリターンよりも大きく利益を出した場合の事を、少ない資金で大きなリターンが期待できる「レバレッジ（＝テコ）の原理」になぞらえ、レバレッジ効果と呼びます。しかし、融資にはリスクがつきもので、事業や景気の悪化により、受けた融資の返済が滞った場合、一括返済となり、物件を売却しなければならなに状況となる事もあります。

Q

現地調査は必要ですか？

A

写真や書類だけでは分からない事が、現地に行けば一目で確認できます。物件を検討される際は、入念な現地調査が必要です。テナントが満室であれば室内の見学はできませんが、空室であれば室内のチェック（床面、排水溝など）を必ず行いましょう。外観やエントランスなどを見るだけでも建物の管理状態が把握できます。また、昼と夜、平日と休日、晴れの日と雨の日などによっても違う顔を見せる事があります。

Q

購入前に知っておきたい事は何ですか？

A

現地調査による物件の状況だけでなく、過去のテナント・入居者の履歴、家賃の滞納がどれくらいかが確認できる詳細など、収入の状況に関わってくる情報は全て購入の前に確認しておきましょう。

Q

物件を保有する際のコストは何ですか？

A

保有の状態によってそれぞれですが、一般的なコストは以下の５つです。 １．建物の管理を業者に委託する際の委託コスト ２．細かな傷や電気などを補完する定期的な修繕コスト ３．家賃の回収などを委託する賃貸管理委託コスト ４．物件に掛かる税金（固定資産税・都市計画税など） ５．もしもの備えとして必要な火災保険（長期一括払いも有り）

その他には、テナントの入れ替わりの際に発生する室内のリフォーム修繕費や、１０年単位で必要になる大規模修繕工事費の積み立てなどを用意しておかなければなりません。資産価値を上げるための工事は資本的支出となり、その年度のコストとして認められないので注意が必要です。

Q

賃貸事業の運営方法はどのようなものがありますか？

A

オーナーの負担を軽減するために、通常は賃貸管理の企業へ委託するのが一般的です。入居者の募集も任せられます。その他の作業や業務についても外部スタッフや、専門の業者に委託する方が効率的であり、兼業で不動産投資を行っている方も多数いらっしゃいます。賃貸事業を本業とする場合は、建物はもちろん、入居者。退去者の管理、募集など、委託業者との役割分担して行うケースもあります。

Q

不動産保有のリスクは何ですか？

A

「賃料の低下」・「空室」の２つが主なリスクです。物件の築年数が経つにつれ、建物自体の価値が低下したり、管理不良を起因とする傷みなどで魅力を失った物件は、賃料の低下を伴います。さらに、物件の特徴などが競合の物件に劣る場合、空室率の上昇にもつながります。この事から、保有する物件の魅力や価値、競合の状況などをきちんと把握しておき、常に対応できる準備が必要です。融資をご利用されている方は、金利の変動リスクも収益性に大きく影響を及ぼします。

Q

収益用不動産の価格の算定方法は何ですか？

A

収益用不動産の価格を算定する方法は２種類あります。
①積算価格を求める方法
②収益価格を求める方法
通常、土地（更地）の価格と建物の価格を合算して求める価格を「積算価格」と言い、建物の築年からの経過によって変わる価値の減少分を差し引いて算出します。
「収益価格」は年間で得られる収益を利回りで割る事によって求められる価格を言います。表面利回り、ネット利回りのどちらでも算出は可能で、一般的には表面利回りをベースとした価格が掲載されている事が多いです。

鑑定評価

Q

価格査定との違いは？

A

価格査定は不動産仲介業者などが主に売買の参考価格の提示として行うもので、査定価格は売買の当事者のみに通用します。価格査定にあたり相応の知識は必要ですが、特段の資格等は必要ではありません。
それに対し、鑑定評価は国家資格者である不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、適正な価格を求めるもので、鑑定評価額は売買の当事者のみならず、他の第三者や税務署、裁判所など公的に通用します。

Q

どのような場合に鑑定評価を取得する必要があるのか？

A

先述の通り公的な証明が必要な際に取得する必要があります。具体的には、税務署や裁判所等に対し証拠資料の提出が必要な場合、企業会計上の要請がある場合（財務諸表等への記載額の根拠として）などがあります。

Q

鑑定評価の報酬はいくら？

A

物件の規模、評価の難易度などにより異なりますので、ご相談のうえ、柔軟に対応させて頂きます。

Q

鑑定評価を受けるにあたり、準備するものは？

A

全部事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、課税明細（固定資産税・都市計画税）、賃貸借契約書、レントロール、竣工図等をご用意して頂くことになります。

Q

時価評価支援とは？

A

当社では、財務諸表のための価格調査として、企業様からのご依頼に対し次のようなサービスを提供しています。
・賃貸等不動産の時価評価
・減損会計に係る評価
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
当社では、国土交通省から公表されているガイドラインに則り、不動産の重要性等に応じて、次の時価算定方法を用いています。
①原則的時価算定
不動産鑑定評価基準に則った時価算定方法であり、納品させて頂く成果物は、原則として「不動産鑑定評価書」です。
②みなし時価算定
鑑定評価手法を選択的に適用した簡便的な時価算定方法であり、納品させて頂く成果物は、「価格調査書」です。
どちらの方法を用いるかは、企業様のご事情により異なりますので、ご担当の会計士様とご相談ください。